Приехала к маме в Уфу - вроде бы просто повидаться, отдохнуть. Но привычка эксперта своё берёт: пока она готовила чай, я открыла ноутбук и решила посмотреть, что происходит с прилегающими участками. То, что я увидела, меня, честно говоря, ошеломило.
80% - и это только начало 🤦♀️!
Я прошлась по зонам, которые граничат с маминым участком. Домов уже построено немало - люди живут, вложились, оформили. Но когда я прогнала их по кадастровой карте и слоям ЗОУИТ, картина оказалась удручающей: примерно 80% участков попали в различные зоны с ограничениями. Где-то это охранная зона газопровода, где-то - санитарно-защитная, где-то - придорожная полоса или зона минимальных расстояний до инженерных сетей.
Не знаю, к чему приведут эти новые законы. Но одно могу сказать точно: это открыло какой-то ящик Пандоры. Когда законодатель начал массово «рисовать» границы ЗОУИТ и синхронизировать их с ЕГРН, выяснилось, что огромное количество уже существующей застройки оказалось в зонах, о которых люди даже не подозревали. И самое страшное - обратной силы это не имеет, но и «простить» уже построенное никто не спешит.
Почему это стало проблемой именно сейчас
Формально ЗОУИТ существовали и раньше. Но до недавнего времени сведения о них часто не были внесены в ЕГРН, границы не отображались на публичной кадастровой карте, и люди покупали землю, строили дома, получали разрешения - и ничего не знали об ограничениях. С 31 декабря 2024 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс, которые скорректировали порядок установления ЗОУИТ: в частности, появилась норма о том, что ЗОУИТ можно не устанавливать в момент получения разрешения на строительство, а в отношении строящихся объектов - устанавливать после ввода в эксплуатацию. Казалось бы, это должно было упростить жизнь застройщикам.
Но на практике получилось иначе. Владельцы участков в коттеджных поселках начали массово получать уведомления о том, что их земля попадает в ту или иную зону. А когда речь заходит о сделке, Росреестр приостанавливает регистрацию, если в договоре купли-продажи не указано наличие ограничений - это прямое основание для приостановки по пункту 17 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ.
«У нас покупали / и будут покупать»
Самое печальное - реакция людей. Ко мне после публикаций статей начали обращаться владельцы участков в коттеджных поселках. Узнают про особо охранные зоны, начинают советоваться с председателями - а те только отмахиваются рукой: «Все покупали - и будут покупать». И это понятно: председатели не юристы, они не несут ответственности за то, что участок оказался в ЗОУИТ. Но проблема-то никуда не исчезает.
А как же уведомление и ввод после постройки дома? Ведь по новым правилам именно на этапе ввода объекта в эксплуатацию может выясниться, что дом построен с нарушением ограничений. И тогда - снос, суды, потери. Судебная практика уже есть: Верховный суд в деле о коттеджном поселке около Ижевска подтвердил, что даже при наличии разрешения на строительство жилой дом около газопровода придется снести, если он возведён в границах минимальных расстояний.
Отказы и приостановки: это уже реальность
Люди пока не сталкиваются с этим массово - просто потому, что ещё не все дошли до этапа сделки или ввода. Но те, кто уже подал уведомление о планируемом строительстве после 24 сентября, получают отказы. Причина стандартная: участок расположен в границах ЗОУИТ, а параметры объекта не соответствуют ограничениям. В Ульяновской области, например, суд признал законным отказ в строительстве, потому что участок находился ближе 200 метров от газонаполнительной станции - опасного производственного объекта.
Приостановки при сделках тоже начались. И это только верхушка айсберга, потому что массовый характер они примут, когда люди начнут продавать участки, купленные «вслепую» несколько лет назад.
Что я делаю и на что надеюсь
Одна моя программа и опыт позволяют проверить участки в любом регионе - не только в Уфе или Башкортостане. Я могу прогнать кадастровый номер по слоям НСПД, посмотреть пересечения с ЗОУИТ, оценить риски ещё до покупки. Но пока я сама в процессе изучения законодательства.
Я всё-таки жду поправок и ослабления. И они, к счастью, уже появились: в конце 2025 года был принят Федеральный закон № 496-ФЗ, который продлил переходный период для ЗОУИТ до 1 марта 2031 года и дал собственникам и застройщикам возможность изменять площадь охранных зон или смягчать ограничения внутри них - при условии обеспечения инженерной защиты территорий. Это уже не «ящик Пандоры», а попытка его прикрыть.
Но до полного наведения порядка ещё далеко. Пока же мой совет всем, кто покупает или строит: проверяйте участок на ЗОУИТ до сделки, требуйте от продавца указания всех ограничений в договоре, не полагайтесь на заверения председателей. Потому что цена ошибки - это не только деньги, но и дом, который могут снести.
