Рынок земельных участков сегодня привлекает всё больше предпринимателей и инвесторов. Кто-то ищет участок под строительство склада, производственной базы или гостиницы. Кто-то рассматривает инвестиции в землю как альтернативу коммерческой недвижимости. Кто-то хочет приобрести земельный участок для последующей капитализации и перепродажи.
Но большинство покупателей допускают одну и ту же ошибку: основное внимание уделяют цене, локации и потенциальной доходности проекта, а документы начинают изучать уже на финальном этапе сделки.
На практике именно здесь могут скрываться риски, которые способны полностью изменить экономику проекта.
Недавно ко мне обратился предприниматель, который планировал купить земельный участок для инвестиционного проекта. Продавец предложил стандартную (для него) схему оформления сделки: сначала внести денежные средства по дополнительному договору, а затем оформить основной договор купли-продажи земельного участка.
На первый взгляд всё выглядело вполне нормально. Однако после анализа документов выяснилось, что покупатель принимает на себя ряд существенных рисков ещё до момента приобретения права собственности на землю.
Например, денежные средства могут перечисляться по договорам, которые формально не являются договором купли-продажи земельного участка. В случае возникновения конфликта возврат таких средств может оказаться значительно сложнее, чем рассчитывает покупатель.
Отдельного внимания требуют полномочия лиц, подписывающих документы со стороны продавца. Если сделка оформляется через представителя, необходимо проверить объём его полномочий, срок действия доверенности и соблюдение всех требований законодательства.
Но даже если документы оформлены юридически грамотно, это ещё не означает, что земельный участок подходит для реализации вашего проекта.
Очень часто предприниматели покупают землю под строительство, рассчитывая построить производственный объект, складской комплекс, базу отдыха, коттеджный посёлок или коммерческую недвижимость. Однако после покупки выясняется, что градостроительные ограничения не позволяют реализовать задуманный сценарий.
Причиной могут стать территориальные зоны, ограничения использования территории, санитарно-защитные зоны, охранные зоны инженерных сетей, требования градостроительных регламентов или иные ограничения, которые не всегда отражены в выписке ЕГРН.
Именно поэтому перед покупкой земельного участка для бизнеса необходимо проводить не только юридическую проверку документов.
Профессиональная проверка земельного участка перед покупкой должна включать три обязательных направления.
Первое — юридическая проверка земельного участка. Она позволяет оценить чистоту сделки, проверить права продавца, наличие обременений, судебных споров и иных рисков.
Второе — проверка продавца и его полномочий. Особенно если в сделке участвуют представители, доверенные лица или несколько правообладателей.
Третье — градостроительный аудит участка. Это анализ правил землепользования и застройки, генерального плана, территориального планирования, ограничений использования территории и перспектив развития локации.
Именно градостроительный аудит позволяет ответить на главный вопрос инвестора: что можно сделать с этим земельным участком сегодня и как изменится его потенциал через несколько лет.
Для инвестиций в землю этого зачастую гораздо важнее, чем текущая стоимость участка.
Земля может быть отличным активом и приносить высокую доходность. Но только в том случае, если инвестор понимает не только цену покупки, но и реальные возможности использования участка.
Перед покупкой коммерческого земельного участка лучше потратить время на профессиональную проверку, чем впоследствии тратить деньги на исправление ошибок, которые можно было выявить ещё до подписания договора.
Если вы планируете купить земельный участок для бизнеса, строительства или инвестиций, рекомендую начинать именно с комплексного анализа участка. В большинстве случаев это помогает избежать серьёзных финансовых потерь и выбрать действительно перспективный земельный актив.
Наталья Головань — ваш юрист по земельным и строительным проектам для бизнеса. Специализируюсь на сопровождении сделок с земельными участками, юридической проверке земельных активов, градостроительном аудите и разработке стратегий капитализации земли для бизнеса и инвестиций